Brecha Digital

Cuestión de techos

En ocho meses, la Agencia Nacional de Vivienda recibió 58 proyectos de privados para la construcción de 1.250 viviendas económicas y medias. Las iniciativas –que gozan de exoneraciones impositivas– significan una inversión de casi 100 millones de dólares. Las autoridades interpretan que estas cifras son muy auspiciosas y que ya empezaron a tener efectos dinamizadores sobre el sector. No obstante, si se toma en cuenta el importante déficit habitacional, se prevé que no se obtendrán "resultados mágicos ni inmediatos".

A poco del relevo de Graciela Muslera al frente del Ministerio de Vivienda (mvotma), se conocen cifras certeras sobre el impacto del programa Más Oportunidades. Los números manejados por algunos medios de comunicación en ese momento eran sustancialmente inferiores, y en algunos casos se utilizaron para intentar explicar la sustitución de la ministra. Sin embargo, del total de proyectos presentados por privados, más de la mitad ya fueron promovidos por el ministerio, lo que resulta en 530 viviendas que ya están en obra o que comenzarán en breve a construirse. Con todo, en un contexto de déficit crónico, las cifras todavía pueden ser leídas como insuficientes.

Reorientar y potenciar la inversión privada es la idea madre de la ley 18.795 que promueve la inversión de privados en vivienda social. Básicamente, se busca que el sector privado deje de concentrar su actividad en la construcción de viviendas suntuosas en la costa y zona este del país –que terminaría generando una sobreoferta–, y reenfoque su inversión hacia las familias de ingresos medios y bajos. Con ese horizonte es que el Estado está implementando exoneraciones impositivas a la inversión privada para refacción, ampliación, reciclaje y construcción de viviendas económicas y medias. Esto, porque se parte de la base de que es necesario generar nuevas viviendas, pero también rehabilitar otras –mediante refacción– y multiplicar la potencialidad de las viviendas por medio de la subdivisión que se establece para reciclajes y ampliaciones. Del total de proyectos presentados hasta el momento, más de la mitad ya obtuvo el aval del ministerio. Los proyectos son de diversa magnitud y la gran mayoría son para Montevideo; algunos ya están en obra y otros comenzarán a construirse en breve (véanse recuadros).

EL SISTEMA. La renuncia fiscal es de 17 por ciento de la inversión, para proyectos destinados a la venta, y de 38 por ciento en los destinados a alquilar, lo que puede leerse como un claro intento por incidir con mayor fuerza sobre los precios de los arrendamientos. Asimismo, se busca revitalizar barrios que cuentan con los servicios básicos y admiten mayor concentración de población.

El sistema incluye, además de las exoneraciones, dos fondos de garantía: uno orientado a la oferta –para el pequeño inversor– y otro a la demanda –para el comprador de clase media–. Ambos apuntan a incrementar en 20 por ciento el crédito que otorga el sistema financiero, generalmente en el entorno de 70 por ciento del costo del inmueble tanto para el inversor como para el comprador (lo que lo llevaría a 90 por ciento). Sobre este punto, la directora nacional de Vivienda, Lucía Etcheverry, dijo en diálogo con Brecha que "hay demanda, pero el tema es generar las condiciones para que las familias puedan acceder a la nueva oferta. Estamos hablando de sectores que tienen cierta capacidad de ahorro pero que no llegan a los niveles que hoy exige el sistema financiero, y su capacidad de pago para llegar a la cuota requiere de una pequeña asistencia del Estado". En este sentido, se otorgarán por año hasta 2 mil subsidios a la cuota para la compra de viviendas –por un máximo de 35 por ciento– para los sectores de menores ingresos. Sólo para estos casos, el mvotma establece topes precisos en el precio de las viviendas (a fin de que los proyectos se circunscriban al público objetivo).

EL DISEÑO. La iniciativa se diagramó durante 2010 en conjunto con los representantes del sector privado y estuvo demorada por su largo tratamiento en el Parlamento, que insumió casi todo 2011. El diseño tiene la impronta del Ministerio de Economía, que ha generado estrategias de fomento a la inversión a través de exoneraciones en este y otros rubros, y su esquema se basa en la cooperación entre los sectores público y privado. Según Etcheverry, "en un marco de crecimiento consolidado, existe la posibilidad de plantear que los privados también participen en lo que antes era solamente carga del Estado. Para eso se generaron estímulos: la capacidad de pago de la demanda queda garantizada, las exoneraciones también, y la producción misma es responsabilidad del inversor". A partir de ese diagnóstico, el mvotma reordenó sus fondos para "cubrir todo el abanico" y generar una política "universal". La directora de Vivienda sostuvo que "el Estado deja de ser el único que absorbe los costos y los riesgos, y empieza a volcar esos recursos a otros programas que atienden a sectores de población que no acceden a esta clase de soluciones". Etcheverry explicó que, de esta forma, el presupuesto quinquenal de 850 millones de dólares se destina a los sectores medios –por medio del subsidio a la cuota y el fondo de garantía al crédito inmobiliario– pero también a los quintiles más bajos a través de programas orientados a la autoconstrucción, el cooperativismo y el realojo de asentamientos ("estamos administrando mejor los recursos para no atender a un solo sector").

Sin embargo, según Benjamín Nahoum, especialista en vivienda y asesor de fucvam, el problema radica en que, como prioridad del gobierno, se debería contar con mayores recursos: "Como no había suficiente presupuesto, se optó por esto. Se prioriza la autoconstrucción y el cooperativismo, lo cual está muy bien, pero se abandona el apoyo a otros sectores que no se enmarcan en esas soluciones". Consultado por Brecha, Nahoum dijo que "la apelación al privado para que invierta en vivienda social no da grandes resultados; es algo que ha fracasado en el mundo". Además, analizó que existe el peligro de que las exoneraciones no se traduzcan en un menor costo de la vivienda sino que se trasladen a la ganancia del inversor. Agregó que el anterior modelo, "donde el Estado captaba el ahorro, elaboraba el proyecto y regulaba los precios, es toda la vida mejor que el actual. De esta forma el Estado pasa a regular el mercado y abandona su rol".

Por su parte, Etcheverry consideró que más allá de que siempre se generan algunos desequilibrios, el empresariado está tomando muy seriamente la iniciativa. Y comentó: "Teniendo en cuenta la localización de los proyectos y las características de las viviendas, si los precios se dispararan, no podrían venderlas. Que hay especulación, sí, siempre hay un poco, pero yo confío en que el empresariado está tomando la herramienta muy seriamente, porque además la avaló con sus aportes. La ley, puesta en funcionamiento, va a empezar a estabilizar el mercado".

LA META. Según Etcheverry, "hay una expectativa de que la ley sea mágica, y los resultados no van a ser inmediatos". De todas formas, sostuvo que la meta es que este instrumento introduzca en el mercado unas 6 mil nuevas viviendas de cara a 2015. Para la directora, "frente a un instrumento nuevo siempre hay cierta cautela" y si se genera la confianza de que la demanda estará garantizada, se podrá alcanzar esa cifra.

En la misma línea se expresó el asesor de la Cámara de la Construcción y la Asociación de Promotores Privados de la Construcción en Uruguay, Julio Villamide. Los cambios no son rápidos, dijo, pero auguró que la mayor cantidad de emprendimientos está por venir: "Nos consta que hay inversores nacionales e internacionales que están elaborando nuevos proyectos". Para el director de la revista Propiedades, el sector privado es el único que tiene la posibilidad de hacer frente a la inversión que se requiere: "Según nuestros datos –dijo–, y tomando en cuenta todos los rubros de la construcción, en 2011 la inversión creció 1.010 millones de dólares y sólo 10 millones respondieron a un incremento de inversión pública". Según Villamide, es necesario crear entre 30 y 40 mil nuevas viviendas para hacer frente al déficit habitacional, pero fue aun más optimista que Etcheverry y planteó que para fines de 2013 se podrían superar las 5 mil unidades aprobadas con este instrumento. n

Ajenos, grandes y chicos

La aspiración es que no sólo las empresas que tienen experiencia en el rubro presenten proyectos, sino que se puedan captar inversores de otros sectores. Pero al mismo tiempo, se apunta tanto a grandes inversores como a pequeños. La directora de Vivienda, Lucía Etcheverry, planteó que los grandes capitales son bienvenidos ya que las edificaciones que originan más de 50 viviendas generan un mayor impacto sobre la oferta. Pero desde el ministerio se considera que la sumatoria de pequeños capitales puede desembocar en mayor diversidad de soluciones y que impliquen, en su conjunto, grandes inversiones. De hecho, las exoneraciones aplican para todos los emprendimientos de dos a 100 viviendas, y de los 58 proyectos que ya fueron presentados, sólo siete implican la construcción de más de 50 viviendas en un mismo edificio. Según Etcheverry, no sólo las empresas de la construcción se encuentran presentando proyectos, sino que diversos estudios de arquitectos ya han recibido orientación del equipo técnico de la Agencia Nacional de Vivienda.

Por otra parte, a la dinámica más usual, donde los futuros compradores o arrendatarios no están definidos de antemano, también se suman otros mecanismos. Por ejemplo, algunos estudios de arquitectos se asocian a cooperativas o familias para embarcarse en un proyecto, y corren con la ventaja de garantizarse la demanda desde el vamos.