Más bien lenta

En Montevideo el alquiler se come el 38 por ciento de los ingresos del quintil más bajo, integrado por el 14 por ciento de los hogares de la capital. Se lleva también un 25,3 del quintil de hogares siguiente, y un 21,8 por ciento del ingreso del quintil del medio. En el interior del país los porcentajes son un poco más bajos pero guardan similar relación entre sí. “Desde abril de 2005 el precio de los alquileres ha tenido sistemáticamente un aumento mayor al del nivel general de precios”,* se asegura en un informe sobre el mercado inmobiliario publicado por la Agencia Nacional de Vivienda (anv) a comienzos de este mes. Nadie puede sorprenderse ante un dato que aparece conversación tras conversación: tanto el mercado de alquileres como el de compra y venta de inmuebles tiene valores altos. 
La categoría de “revolución silenciosa” para definir lo que estaría ocurriendo en este ámbito fue propuesta por Julio Villamide, analista y asesor de la Cámara de la Construcción y de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (appcu). “Hemos tenido una respuesta exuberante del sector privado, con más de 5 mil viviendas presentadas, lo que representa unos 600 millones de dólares de inversión”, manifestó a Brecha, refiriéndose a la adhesión del sector a la ley de promoción de vivienda social. Esta actitud empresarial sería el elemento desencadenante de la “revolución” antes referida. La ley fue propuesta por el Ministerio de Vivienda (mvotma), elaborada en colaboración con estas gremiales, y promulgada a fines de 2011. Básicamente, exonera del pago de tributos a las empresas que se vuelquen a la construcción, refacción, ampliación y reciclaje de viviendas de interés social en la zona central de la ciudad –no en la costa ni en la periferia–. Según analiza Villamide, este giro en el interés de las empresas redundará “en una caída en términos reales de los valores” del mercado de alquileres. Sostuvo que la influencia aún no es notoria, pero su impacto se verá “en la medida en que esas viviendas se vayan entregando y se vayan lanzando al mercado”.
Villamide entiende que las leyes del mercado harán el resto: “Por un lado, va a disminuir la cantidad de arrendatarios, al pasar algunos de ellos de arrendatarios actuales a propietarios futuros, y por otro lado, va a aumentar la oferta. Si baja la demanda y aumenta la oferta, inexorablemente la consecuencia es que los precios tengan que bajar”, aseguró.
El giro era necesario. La construcción venía apiñando su interés en la zona costera, saturando ese mercado, el de los valores más altos. Así, la transición hacia la franja siguiente de población sucedió convenientemente.
Datos proporcionados por el mvotma afirman que a la fecha fueron promovidos 136 de los 160 proyectos presentados, que involucrarían a 4.152 viviendas en todo el país. El 93 por ciento fueron proyectos de obra nueva y el resto se repartió entre refacciones y reciclajes varios. Actualmente sólo 66 viviendas están listas, y en su mayoría son reformas.
A pesar de las exoneraciones concedidas, la ley no establece precios de venta máximos para estas construcciones. También, según datos de la cartera, hasta el mes pasado unas 340 de esas unidades promovidas ya fueron comercializadas. En Montevideo, el precio promedio de venta en el mercado para una vivienda de dos dormitorios amparada por la ley de vivienda social fue de 115 mil dólares, mientras que en el Interior, para una de iguales características, fue de 71 mil dólares.

OFERTA Y DEMANDA. De hecho, la ley antes descrita es sólo una de las tres patas que componen la estrategia que el ministerio tituló Más Oportunidades. Si la primera fue diseñada como forma de atraer al capital privado hacia la construcción de vivienda de interés social, las otras dos están destinadas a facilitar y garantizar la demanda de esa oferta generada. La segunda pata fue lanzada hace cerca de un mes, y es el Fondo de Garantía para Créditos Hipotecarios (fgch). Éste permite a los hogares con ingresos menores a las 100 ur (unos 65 mil pesos) acceder a un crédito hipotecario con un monto menor de ahorro previo al que se requería usualmente. Se necesitará tener amorralado un 10 por ciento del valor total del inmueble elegido, mientras sea la única vivienda en propiedad. El préstamo podrá financiarse a un plazo máximo de 25 años y las cuotas de su amortización no deberán superar el 35 por ciento de los ingresos del hogar. Esto determina que las viviendas a las que se puede acceder mediante este crédito tienen topes máximos de valor. Pueden ser tanto viviendas que hayan sido construidas en el paquete de las promovidas por la ley referida como viviendas usadas. Si hablamos de unidades de dos dormitorios situadas en Montevideo, los topes son de 127 mil dólares para viviendas nuevas y de 78 mil para viviendas usadas.** Las que quedan fuera de este crédito son las casas nuevas construidas sin exoneración tributaria. .. PARA LEER EL CONTENIDO COMPLETO DE LA NOTA SUSCRIBITE A BRECHA DIGITAL, arriba a la derecha.