Las intocables

Según estándares internacionales, es esperable que en una ciudad exista entre un 5 y un 8 por ciento vacante del total del stock de viviendas, para que el mercado de compra y de alquileres se mueva. El problema es que según el último censo, en Uruguay ese porcentaje llega al 20.
Ahora bien, el panorama de las casas vacantes en el país es bastante diverso. Por un lado, un 10 por ciento son casas de veraneo, 1,5 por ciento se encuentran en reparación o construcción, y 2,5 están dentro del mercado. El espectro restante se divide –teniendo en cuenta un 0,5 por ciento de las que el censo no tiene datos– entre unas 11 mil viviendas abandonadas (0,8 por ciento) y el último 3 por ciento, que corresponde a casas que están en condiciones de ser habitadas pero no figuran en el mercado de alquiler ni de venta (42.700 en todo el país). Lo curioso de todo este “numererío” es que las que sí pueden alquilarse o venderse –menos de 38 mil– son sensiblemente menos que aquellas que estando en condiciones no integran el mercado por decisión de sus propietarios.
En Montevideo las proporciones son similares. Un poco más de 13 mil viviendas integran el mercado de compra y alquiler, mientras que hay 14.500 por fuera y en condiciones de estar en él. Además de haber unas 2.300 abandonadas.
A fines de 2010 la Cátedra de Sociología y el Departamento de Teoría y Urbanismo de la Facultad de Arquitectura llevaron a cabo un relevamiento de esta situación en las áreas centrales de la capital, sin tomar en cuenta la costa ni la periferia. Ya en ese momento habían detectado que existían aproximadamente 300 hectáreas vacantes sólo en el área central de la ciudad, y que ese espacio podría dar alojo a unas 32 mil personas. El crecimiento urbano implicó una pérdida de densidad de población en las áreas centrales, mientras se poblaba la periferia. Según comentó Álvaro Portillo, docente encargado de este estudio, lo que la ley de alquileres consagró –desde 1974– fue la liberalización del sector: el mercado y su ley de oferta y demanda se encargaron de fijar los precios, y que cada quien viviera donde pudiera pagar. “Eso ha determinado la conformación de la fragmentación urbana y la segregación espacial, quedando una ciudad dual”, explica una de las conclusiones del mencionado informe.
Ese mecanismo está dándose también en algunas ciudades del interior del país. Eduardo Martínez –profesor agregado del mismo instituto que Portillo– viene realizando un estudio desde el año 2003 en las ciudades de fuera del área metropolitana que tienen más de 5 mil habitantes. La observación confirmó un fenómeno similar al de Montevideo: la ocurrencia de migración interna desde áreas consolidadas de las ciudades hacia la periferia. Como coletazo, el estudio en curso demuestra que se da un progresivo envejecimiento de la población de las áreas centrales, porque son los jóvenes los que se mudan a la periferia. Según explicó Martínez, aunque no se evidencia una disminución en el número de hogares, sí se da un descenso de la cantidad de personas que los habitan.

LEVANTAR PAREDES. “El déficit habitacional tampoco se solucionaría si se volcaran todas estas viviendas al mercado, la construcción es necesaria”, dijo a Brecha Benjamín Nahoum, arquitecto, experto en temas de vivienda social y vinculado al cooperativismo. Lo que es innegable es el impacto que todas esas casas tendrían sobre el costo de los alquileres.
La apuesta del mvotma en cuanto al fortalecimiento de la oferta en el mercado ha sido por la construcción. La Dirección de Vivienda dedica un 80 por ciento de su presupuesto a los proyectos con este fin (compra de vivienda nueva, construcción de viviendas para pasivos –en conjunto con el Banco de Previsión Social–, cooperativas, autoconstrucción, vivienda rural, subsidio al capital). En los últimos dos años de aplicación de estos programas –desde la puesta en marcha de su plan quinquenal 2010-2014– se han creado cerca de 13.600 soluciones habitacionales.
La otra gran pata de la construcción es el Plan de Vivienda Social, cuyo diseño en conjunto con las cámaras del ramo ideó un mecanismo de exoneración tributaria para torcer el interés de los constructores hacia viviendas para sectores de menos recursos. A mediados de este año la actual directora de Vivienda, Lucía Etcheverry, comentó a Brecha que esperaba que este mecanismo volcara al mercado unas 6 mil nuevas viviendas desde entonces y hasta 2015. El mecanismo lleva promovidas cerca de 1.500, y tiene igual número en estudio.
Diversas voces se han alzado cuestionando que esa reducción impositiva logre llegar efectivamente al precio de las viviendas y no se la coman los empresarios, ya que la ley no cuenta con mecanismos que regulen el precio final –ya sea de venta o alquiler–, dejándolo en las manos del mismo mercado. Del mismo modo, hay ciertas dudas de su impacto en el costo de los alquileres, dado que no agrega una importante cantidad de casas a ese mercado, sino más bien un goteo, que parece diluir en el tiempo los efectos potenciales.
El miércoles de esta semana el mvotma realizó la primera adjudicación de tierras públicas en comodato a 12 cooperativas de viviendas que habían participado de los dos primeros llamados de la cartera de tierras del ministerio. La constitución de esa cartera fue reglamentada en 2010 y realizó, como primer paso, un relevamiento de la cantidad de hectáreas públicas vacantes. Identificó 254 hectáreas no utilizadas en propiedad de distintos organismos del Estado. Según comentó Etcheverry a Brecha durante el acto, la administración actual viene estudiando las posibilidades de uso de este espacio para fines residenciales. “Es necesario verificar que estén ubicadas en áreas urbanas, dentro de los instrumentos de ordenamiento local, que además tengan la viabilidad de tener los servicios de saneamiento, agua potable, vialidad, para no seguir extendiendo la ciudad”, dijo a Brecha la directora de Vivienda. “Hay que aprovechar las áreas vacantes de la ciudad, no solamente porque estar en las áreas consolidadas implica una mejora y una optimización de la inversión pública que ya se ha hecho, sino porque incrementa las oportunidades de desarrollo desde el punto de vista laboral, educativo y cultural para los habitantes.” Etcheverry aseguró que el estudio lleva relevado un 40 por ciento del total y que ya se constató que hay unas 59 hectáreas que no son aptas para vivienda. Este miércoles fueron entregadas seis –de las 159 que si podrían serlo– a ocho cooperativas de Montevideo, dos de Young, una de Durazno y una de Santa Lucía.

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